房地产管理咨询之八仙别墅案例分析

为了进一步研究拟建项目周边区域房地产市场和物业产品的特点，对拟建项目的定位和运作提供借鉴和参考，也为了更深入了解未来竞争项目的具体情况，在北七家镇及附近区域选取了4个别墅或Townhouse项目展开案例研究。这四个项目分别是：

八仙别墅：区内目前规模最大，开发建设时间较早，取得了极大成功的中、高档别墅项目，未来将推出更大规模的姊妹篇“世纪星城”。与拟建项目距离很近，属于未来核心竞争项目之一。

海德堡花园：中档偏低的联排别墅项目，启动时间较早，基本取得了成功。项目剩余规模不大，未来对拟建项目的冲击不会很大，但却是与拟建项目距离最近的项目之一。

北京太阳城：区内近几年开发建设的集居住、疗养、旅游于一体的综合项目，综合配套功能极其完善。与拟建项目的距离略远，但项目很有特点。

美树假日嘉园：区内最近推出的新生代项目之一，以Townhouse和花园洋房为主，属于中档项目，与拟建项目的距离较近，但规模不是太大，未来将对拟建项目形成一定的竞争。

八仙别墅案例研究

八仙别墅位于北七家镇定泗大街南侧，拟建项目北侧约500米处，该项目由北京八仙房地产开发有限责任公司开发。八仙别墅自1992年开发建设以来，经过十年的成长发展，目前已经形成极具规模的多功能成熟高尚社区。应该说，八仙别墅是北京市首批建设的大型别墅社区之一，同时，此项目也相对取得了较大成功。

八仙别墅占地一千余亩，建筑规模约15万平方米，共分三期建设。一、二期约有别墅500余栋和公寓150余套，已于二十世纪九十年代中叶基本建成。其中，别墅以独栋为主，配以双拼形式，户型面积在190~300平方米之间居多。一、二期建筑密度相对略高，物业档次也相对低，属于中档略高的经济型别墅。

目前在售的三期“傍湖香林”位于项目的南部和西部，合计约有130余套。南部约近50套，沿11万平方米人工生态湖的北岸排列；西部约有80余套，靠近300亩的果林和大面积绿地。由于拥有较优越的自然和景观环境，三期规划建设了一些高级独立别墅，单套面积在300~500平方米之间，建筑密度也极低。

另外，在八仙别墅获得较大成功之后，开发商又在社区北侧，定泗大街北面取得了几乎是八仙别墅2倍的土地，将规划建设法式“拉斐特”城堡公园、欧式乡村别墅区“世纪星城”、法式时尚风情街等。其中，“世纪星城”规划建筑总面积达95万平方米，社区将以别墅为主体，兼有Townhouse及公寓，因不同需求提供200~1000平方米不等的户型。“世纪星城”将由法国名师规划设计，完全采用欧式乡间别墅区的布局，栋栋别墅掩映于葱葱绿林中，乡间的宁静与幽雅体现至极。

规划建设的拉斐特城堡将是“世纪星城”项目的一大特色。该城堡以350年前法国巴黎十大建筑贵族城堡——“拉斐特”古堡为原形设计、筑造，凝聚了法国后文艺复兴时期巴洛克式的建筑风格，再现了原汁原味的法兰西建筑精髓。“拉斐特”城堡庄严雄伟、意志优雅，座落在湖心绿岛之上，坐拥于漫坡杨林、湖光山色间，被长达3公里德人工河环抱。该城堡为高级的会员制俱乐部会所，建筑面积2万平方米。内含法式和中式宴会厅，大、中、小规模的国际会议厅（配同步翻译系统及各种先进得配套设备），以及VIP贵宾客房及各种康体娱乐设施。这也使得项目除了面向居住型客户外，同时可以承接旅游度假、宴会及会议等经营性业务。

未来，位于北区的“世纪星城”和“八仙别墅”将通过大面积的地下通道完全连接起来，使之成为一个整体的法式田园小镇“拉斐特镇”。

就目前建设销售的“八仙别墅”而言，其一、二期定位于中高档次，单位售价在5500元，每套总价在100余万~200余万之间。三期则定位于高档别墅，单位售价在10000~11000元之间，每套总价在300万~500余万之间。

“八仙别墅”之前推出的一、二期取得了不错的业绩，入住率达到七八成；三期的别墅推出客户个性化设计的措施，市场反馈也很好，目前沿湖的别墅都已经认购一空。在现场调查中也能感觉到，相对于多数别墅项目而言，八仙别墅社区内的人气较旺。这在一定程度上反映了该区域别墅物业确实具有相当的需求支撑。

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