房地产咨询案例分享：周边区域的未来规划及对本案的影响
区位未来整体规划
定福庄集团是北京城市总体规划的十个边缘集团之一，也是启动建设较早的一个集团，《定福庄集团长远规划》于1995年便编制完成。定福庄集团规划建设总用地29.05平方公里，规划总人口容量约30万人，是一个以居住、办公及科研为主，具有适度均衡吸引力的综合性集团。随着定福庄集团建设的深入，其城市化水平将明显提高，与北京核心城区的关系也将更为紧密，对城市综合功能进行补充和完善。
本案位于定福庄集团的东北部，属于该集团的2#组团，规划用地约246.38公顷。根据《定福庄集团长远规划》确定的规划布局，本案规划区的整体功能结构为两大基本功能区：北部为居住分区，南部为公建分区。加上规划区北部的大型绿化公园，在空间上形成三大功能区呈带状彼此平行分布的布局结构。根据规划，本案的建设将主要承担疏解市区中心地区人口和功能的作用。
规划交通条件改善
由于项目规模巨大，在整体规划中，项目采取开放式的社区管理模式，即将社区有机融入到城市规划体系中，使市政路网和公交网通过社区内部，从而解决业主的交通问题，提高出行效率。
根据项目整体规划，未来社区内除了具有多条小区道路外，还将有包括朝阳北路、双桥东路、常营东路、常营北路、辛庄路、辛庄东路在内的城市主干道、城市次干道、城市支路等多级路网，更有甚至，地铁６＃线（规划中）也将从区内穿过。另外，社区周边规划将建设包括常营南路、幺家店路等多条城市干道。
这些道路能够快速连通京通快速路、朝阳路、朝阳北路、项目西侧的东五环路等，以及地铁八(八王坟)通(通州)线、地铁６＃线（规划中）等，有效保障区内居民与北京市区各地，尤其是与东部商贸区之间的通达性，从而使空间上的距离感大大缩小。
朝阳北路工程西起东大桥，东至常营乡草房村，全程16.1公里，该车道宽60米，属于城市快速主干路。朝阳北路是规划中进出CBD的主要通道，将与改建后的朝阳路共同构成CBD的骨架和生命线。其拆迁工程已于2002年5月20日启动，预计于2003年底之前建成通车。朝阳北路将从本案规划区内穿过。
北京地铁八通线已于2001年12月30日正式开工建设，八通线是北京地铁路网中复八线(复兴门至八王坟)的延长线。它西起四惠站(即八王坟站)，途经四惠东站、高碑店、定福庄、双桥、杨闸、八里桥、北苑、果园、九棵树、梨园、体育场，到达通州土桥，共13座车站，线路全长18.964公里，将在2003年年底建成通车。地铁八通线在本案附近区域的车站包括定福庄站、双桥站和杨闸站等。
另外，规划地铁6#线沿朝阳北路和草房路穿越规划区，按照定福庄集团长远规划确定的方案，为高架形式，在规划区内设两个站，一处设在常营路与朝阳北路交叉点东侧，另一处设在辛庄东路与草房路交叉点东侧。
随着以上规划道路的建设，该地区的交通条件将大为改观，与市区的往来将更为便利、快捷。
规划市政设施及配套
定福庄集团不在城市热网供热范围之内，规划区需独立解决供暖问题。而据了解，未来该地区将纳入北京市市政供水范围内。
由于本案规划范围大，建成之后主要将依托于本区域内的配套对居民展开服务。根据常营大型居住区的整体规划，未来这里将建的配套公建主要包括：
商业：小型商业服务设施（沿街底商）布置在常营路东侧，朝阳北路北侧和双桥东路两侧；较大型的商业服务设施，包括大型商业设施和银行分理处、邮局、电话局、社区服务中心、街道办事处、派出所等。
会所：包括两处会所，共占地7000平方米。
生活服务：托幼、敬老院一所。
学校：小学（在本规划区和常营新村二期内各一所规模24班的完全小学）、中学（在规划公建区内配置高标准中学一所，在服务于本规划区的同时，兼为整个地区服务）。
医院：在公建分区内布置为整个地区服务的大型医院。
除了以上配套公建外，规划区内还将安排包括非配套公建，用于布置为整个地区或更大范围服务的大型综合商业服务设施。
另外，在公建分区规划中，还将建用于安排行政办公、商业金融和文化娱乐设施等。
规划自然环境改善
根据北京城市的总体规划，五环路和六环路间的区域内，除了规划建设十个边缘集团外，主要将安排绿化隔离带，整体的绿化率将达到60%以上。本案位于定福庄东北部，北侧与规划建设的绿化隔离带相邻。
据了解，本案北侧规划建设占地1.33平方公里的公园，其中将包括会所、会议中心以及计划中的高尔夫球场。此外，遍布于公园内的美丽池塘、散步小道和娱乐设施将吸引各年龄段的人们到此娱乐休闲。而公园的大面积水面和绿地将大大改善区域小环境的气候条件和空气质量。
“三八”国际友谊林位于本案东南方向约2公里处，其绿化规模较大，但与本案用地有一定距离，对本案的影响大大降低。
未来人文环境展望
本案作为超大型商品房项目，品质定位较高，其对整个区域的人文环境的影响意义重大。
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