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房地产收并购融资今年已超2000亿,流动性风险为何仍难破局?

2022-06-07 09:42:01 cmcre 91

日前,建业地产宣布将引入河南铁建作为二股东,华南城则引入特区建发入主大股东之位,金科股份也拟引入重庆本地国企……在房企股份收购的背后,更多的是房地产项目合作方之间的收并购。

自去年底“收并购融资”首次被提及之后,收并购成为房地产高频词汇,频繁被提及。据机构统计,截至目前,近5个月的时间内,包括并购贷款、并购票据等在内的房地产并购融资总额超2000亿元,但相比融资额,收并购的数量并不及预期。在业内人士看来,收并购项目是一块难啃的“骨头”。

稳健型民企成为并购融资新主力

房地产行业风险事件仍在不断出现。据中指研究院数据显示,当前房企债券存量余额约2.8万亿元,海外债占比47%。一年内到期余额为9500亿元,其中海外债占比33.2%,境内偿债压力较大,今年7、8月为年内第二波偿债高峰。

值得关注的是,自去年底并购贷款被主管部门首次提及,明确金融支持出险房企项目“收并购”。2022年以来,房企连续获得并购债、并购贷款支持。4月,监管机构鼓励AMC(资产管理公司)、银行参与出险房企项目收并购。收并购已成为当前风险化解的重要手段之一。

对此,中指研究院企业事业部研究主管王琳认为,出售项目或股权是出险房企的主动行为,出让资产的同时剥离负债,为资产负债表“瘦身”;在部分资产出售的同时,也不影响房企持续经营能力,可快速回笼资金。而对于收购的企业来说,则可以优惠价格补充资产。

为此,收并购已经成为当前企业纾困、融资新工具。尤其是并购融资不纳入“三道红线”的考核范围,这促使并购融资快速落地。

据克而瑞不完全统计,截至5月25日,房企各类收并购融资总量约有2119亿元,其中房企获取银行授予的并购贷款额度总计约1960亿元。其中,继央国企之后,稳健型民企成为并购贷款融资的绝对主力,比如美的置业、碧桂园年内新增并购贷总额已超300亿元,旭辉、新希望和瑞安也在100亿元以上。

相比之下,银行并购贷款占了大头,并购债券相对较少。据克而瑞统计,2022年至今,只有3家房企成功发行了4笔并购票据,合计为44亿元。另据中指研究院的统计,今年房企并购债(含已批未发行)为122亿元,而金融机构针对房企的并购债(含已批未发行)为450亿元。

今年收并购交易金额未增反降

值得关注的是,政策支持的收并购融资并没有给市场带来更多的交易。克而瑞数据显示,截至2022年5月19日,年内收并购事件约有22宗,涉及交易金额458亿元。而2021年一季度和二季度约有百余宗收并购事件,交易金额达到1412亿元。2020年一季度和二季度收并购交易金额也达到1249亿元。

从具体并购事件来看,2022年百亿元以上的并购案例罕见,只有极少数大规模收购资产包案例,多数并购案例均集中于单个项目或物管层面。比如滨江斥资56.32亿元购入中融信托永康众泰小镇项目100%股权;华润万象生活接连收购中南服务100%股权和禹洲物业100%股权,合计对价35.43亿元。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来,收并购让很多房企看到了机会,但收并购项目是一块难啃的“骨头”,原因是买卖双方对资产价格的判断差距较大。当前现状下,买方在收并购时希望资产打折,最好是打到“骨折”,而卖方打折的意愿普遍偏低。

在中指研究院主办的房地产项目收并购主题沙龙上,蔚然控股投资管理中心总监张梦文表示,收并购市场面对的问题是,当前一级市场价格较低,因此房企不愿意在二级市场进行并购。与此同时,出险企业不愿意出售持有的优质项目,但问题项目又鲜有人问津。总体来看,并购涉及尽调、资产剥离和历史遗留问题处置,流程相对繁琐,市场信心不足,并购意愿较弱,此外,并购资金额度仍不充足,受众面仍较窄。

对于收并购交易量处于低位的原因,王琳认为,为避免触及核心资产,出险企业惜售优质项目,而受让方投资谨慎,导致成交项目较少。另外,部分项目股权、债务结构复杂,尽调复杂,出让难度较大。

既有合作方之间的收并购仍是主流

“当前,房地产市场仍以既有合作方之间的收并购为主,很少惠及第三方项目。”王琳称,项目类收并购成为主要模式,尤其是房企合作项目股权并购,主要表现为项目开发企业股东收购其他股东持有的权益,这样的收并购有合作基础,出售流程短,资金回笼快。比如中海分别收购雅居乐、世茂持有的广州亚运村项目股份,以及美的收购与花样年、正荣等合作项目的相关股份等。

还有一种类型属于集团层面收并购,比如由胡葆森控制的“河南一哥”建业地产,在6月1日深夜发布公告称,将引入河南铁建作为二股东。在股东构成中加入国资背景的同时,出售股权对于建业地产来说也带有“自救”性质。

此外,今年5月,特区建发以19.1亿港元认购华南城33.5亿股,成为华南城第一大股东。另有消息称,重庆政府牵头本地国企拟入股金科股份。

中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示,集团层面的收并购是指引入第三方参与风险处置,通过战略合作、增资入股等形式优化股权结构,提升股东实力。优点是合作方往往为具有一定实力的国企央企、AMC(资产管理公司),可起到为企业增信的作用;缺点则是对双方的要求都比较高,并且处置时间很长,而且一旦开始债务重组,企业可能就失去了控制权。

对于未来的房地产收并购市场,张梦文认为,“房地产核心利润率高于一般制造业,资产变现率较高,因此仍为一个有潜力的行业。金融机构在开展收并购活动时,要做好地域布局战略,项目要有充足的安全垫,设置足额的风控。”

在王琳看来,当前如何及时化解企业风险、处置风险项目、控制行业整体风险,成为房地产行业当前面临的首要问题。随着政策的不断深入落地以及并购融资的持续投放,并购市场将释放更大的发展潜力,有能力的企业可抓住当前机遇,积极参与收并购活动,扩充规模、拓展布局。

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