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如何看待房地产市场的胶着状态

2022-07-20 09:52:27 cmcre 76

随着上半年经济数据的出炉,各行各业上半年的发展概况也更加清晰。2022年上半年房地产市场处于十分胶着的状态。受到疫情多点散发等影响,不少城市房地产市场在企稳过程中遇到阻力,不过也有一些城市的市场在临近年中时呈现一定回暖迹象。

上半年政策暖风频吹,多城市密集出台调控政策,令人印象深刻。很多城市房地产市场面临下行压力,在稳增长放在更加突出位置的背景下,各地因城施策促进房地产业良性循环和健康发展,意在发挥稳楼市在稳经济中的作用。4月29日召开的中央政治局会议明确,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。上半年,信贷政策调整,房贷利率下调降低购房成本,在一定程度上推动很多观望者及时出手购房。各地积极采取包括降低首付、取消“认房又认贷”、放宽限购、放宽限售、缩短个人住房转让增值税免征年限、棚户区改造推出房票安置等调控举措,旨在提振市场预期,更好满足居民刚需和改善性住房需求,促进住房消费健康发展。房地产开发企业更是想出以小麦、大米、西瓜等农作物抵房款等促销手段,折射出个别城市和房地产开发项目想要尽快销售回款的急迫心情。

政策效应正在逐步显现。国家统计局数据显示,6月份商品住宅销售价格环比总体趋稳。70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个,比上月均增加6个。据测算,6月当月全国新建商品房销售面积和销售额环比增速均超过65%,增速较上月明显扩大。6月份,成都以新建商品住宅价格环比上涨1.3%和二手住宅价格环比上涨2.0%领涨70个大中城市。

不可否认,当前房地产市场企稳回升仍面临一些矛盾和难题。城市间分化依然十分明显。一些城市房地产销售量和价格回暖的同时,仍有不少城市的市场处于下行区间。当前总体成交量还处于较低位置。房地产开发企业仍偶现债务违约,个别房地产开发项目因为资金问题出现延期交付。这些情况在一定程度上影响了购房者对于市场的信心和预期。有人认为,房地产市场短期已经触底,但恢复将是缓慢温和的过程,市场在底部徘徊的时间将比过去周期中更为漫长。如何提振信心和扭转预期?还需进一步因城施策出台和调整房地产调控政策,加大信贷的支持力度,降低交易环节税费成本等。这些举措都有助于更好满足刚性和改善性需求,激活市场交易量。

上半年,房地产预售资金监管备受关注。预售资金是房地产开发企业进行项目开发的重要资金来源,与此同时,加强对预售资金的监管,防止预售资金被违规挪用,也是避免出现烂尾楼,保护广大购房者合法权益的重要举措。今年1月,住房和城乡建设部、人民银行和银保监会联合发出《关于规范商品房预售资金监管的意见》。4月29日召开的中央政治局会议要求,优化商品房预售资金监管。商品房预售资金监管当更严更细,既发挥好稳定房企资金来源的作用,优化支出使用流程,使用便捷;又必须在严格监管下实现专款专用。如一些省份的预售资金监管规定明确,属于重点监管资金的,不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息和用于缴纳土地价款等。应切实保障房地产项目竣工交付,维护好购房人合法权益,防范降低房地产领域风险。

从中长期看,我国房地产市场总体需求有望成为未来平稳健康发展的重要支撑。房地产市场存在结构性潜力,特别是在人口净流入的城市和经济发展水平较高的城市,需求仍将活跃。业内专家预计,商品房市场中长期仍能保持每年12亿至15亿平方米的交易规模。贝壳研究院的研究也认为,未来15年,住房需求仍有超过200亿平方米的规模。

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