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首套房利率调整“管热也管冷”

2023-06-07 09:37:19 cmcre 11

进入6月份,“首套住房贷款利率政策动态调整机制”将迎来新一期评估。当前,市场上不乏一些争论之声——有些城市的首套房贷款利率是不是要上调了?哪些城市的房贷利率还会再降?利率降低是否会引发热钱流入楼市?对此需理性分析、厘清本源,首套房利率调整“管热也管冷”,市场不必恐慌。

首套房利率的优化与调整,事关购房者的财务成本。为更好满足刚性需求、改善消费支出能力,去年以来,首套房利率经历了多次优化与调整。2022年5月,下调首套房利率下限,由此前的“5年期以上LPR”降至“5年期以上LPR减20个基点”,二套房暂时不变。2022年9月,阶段性调整差别化住房信贷政策,符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套房利率下限。2022年12月,建立“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。

首套住房贷款利率政策动态调整机制“管热也管冷”,它按季度评估各城市的房地产市场发展情况,是双向、动态的,而非机械、僵化的。首先,该机制“调冷”。根据政策,若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降,那么该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率下限。截至3月末,符合以上条件的城市共有96个,其中83个城市下调了首套房利率下限,12个城市取消了首套房利率下限。受此带动,今年3月全国新发放的个人住房贷款利率同比下降1.35个百分点。其次,该机制“控热”。根据政策,如果某城市的房价出现了趋势性上涨苗头,该城市将及时退出支持政策,恢复执行全国统一的首套房利率下限。

但是,双向、动态并不意味着变动快、变数大,相反,“首套住房贷款利率政策动态调整机制”具有稳定性。不能忽视利率下调的两个前提条件。一是房价下跌的时间不短于3个月,二是环比、同比均下降。也就是说,某城市的房价仅出现波动还不够,必须出现趋势性变化。因此,尽管该机制每季度评估房价变动,但多数城市不会触发利率调整的条件,触发条件所需时长将远超评估周期时长。

当前,购房者需要稳定的预期,而稳预期的重要内容之一,就是因城施策、科学合理地优化调整房贷利率尤其是首套房利率,避免出现“大起大落”。近期,首套房利率已呈现“稳中微降”趋势,商业银行的放款速度也持续提升。第三方数据显示,4月、5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%、4.0%,均较上月微降1个BP。

接下来,要坚定“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,形成房地产市场平稳健康发展的长效机制。其中,监管部门要围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,密切关注房地产金融形势变化,“因城施策”配合地方政府履行好属地责任,更好满足购房者的合理住房需求;金融机构可以在“风险可控”的前提下,围绕房贷灵活还款等方面,审慎开展创新,为广大购房者尤其是新市民群体提供更精准、更高效的住房金融服务。

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